Der EuGH hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil v. 4. Juni 2026, Rs. C-837/24 – Nova Iberomoldes) zu der praxisrelevanten Frage Stellung genommen, ob ein Mitgliedstaat den Erwerb von Anteilen an einer Immobilien haltenden Gesellschaft im Rahmen einer konzerninternen Umstrukturierung mit einer Grunderwerbsteuer belasten darf. Nationale Ergänzungstatbestände, also Vorschriften, die den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften der direkten Übertragung des Eigentums an Immobilien steuerlich gleichstellen, verstoßen nach Auffassung des Gerichtshofs bei Umstrukturierungen i.S.d. Richtlinie 2008/7/EG gegen das absolute Besteuerungsverbot des Art. 5 Abs. 1. Die Ausnahmen des Art. 6 Abs. 1 greifen nicht, und eine allgemeine Missbrauchsvermutung kann die Besteuerung nicht rechtfertigen. Da das portugiesische System der Grunderwerbsteuer dem deutschen sehr ähnlich ist, dürfte das Urteil auch für die deutsche Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen von erheblicher Bedeutung sein.
Die portugiesische Holdinggesellschaft Nova Iberomoldes wurde im März 2019 gegründet. Ihre Alleinaktionärin, ebenfalls eine Holdinggesellschaft, zahlte das Gesellschaftskapital vollständig durch Sacheinlagen in Form von Beteiligungen ein, die sie an verschiedenen Tochtergesellschaften hielt. Eine dieser Tochtergesellschaften, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Kapital nunmehr zu 100 % von Nova Iberomoldes gehalten wurde, war Eigentümerin von zwei Immobilien. Die portugiesische Finanzverwaltung erhob daraufhin die Gemeindesteuer auf die entgeltliche Übertragung von Immobilien (IMT) auf Grundlage einer nationalen Vorschrift, der den Erwerb von mindestens 75 % der Anteile an einer Immobilien haltenden Gesellschaft der Übertragung von Immobilien gleichstellt.
Der EuGH hat den Vorgang als Umstrukturierung i.S.v. Art. 4 Abs. 1 Buchst. b der Richtlinie 2008/7/EG qualifiziert: Nova Iberomoldes erwarb im Rahmen ihrer Gründung Anteile, die die Mehrheit der Stimmrechte an anderen Kapitalgesellschaften darstellten, und gewährte dafür das eigene Kapital repräsentierende Wertpapiere. Dass nicht zusätzlich weitere Vermögenswerte oder alle Eigenkapitalinstrumente mit übertragen wurden, sei unerheblich. Für solche Umstrukturierungen gilt das absolute Verbot indirekter Besteuerung nach Art. 5 Abs. 1 Buchst. e der Richtlinie. Bei der IMT handele es sich um eine indirekte Steuer im Sinne dieser Vorschrift, da sie nicht die Erzielung von Einkünften oder den Besitz von Vermögen, sondern den Verkehr von Anteilen an Immobiliengesellschaften erfasse.
Der Gerichtshof hat sämtliche Ausnahmen des Art. 6 Abs. 1 der Richtlinie geprüft und deren Anwendbarkeit verneint. Die Ausnahme für Steuern auf die Übertragung von Wertpapieren (Buchst. a) greife nicht, da die Anteilsübertragung keinen eigenständigen Vorgang, sondern lediglich einen akzessorischen Vorgang im Rahmen der Umstrukturierung darstelle. Die Ausnahme für Besitzwechselsteuern auf die Einbringung von Liegenschaften (Buchst. b) sei nicht einschlägig, da weder ein rechtlicher noch ein faktischer Eigentumswechsel an den Immobilien stattgefunden habe, die Immobilien seien im Eigentum derselben Tochtergesellschaft verblieben. Die von Deutschland und Portugal vertretene wirtschaftliche Betrachtungsweise, wonach eine „faktische Übertragung" vorliege, hat der EuGH ausdrücklich zurückgewiesen. Gerade bei einer konzerninternen Umstrukturierung bleibe das Eigentum an den Immobilien im selben Konzern. Die Ausnahme für Besitzwechselsteuern bei Abgeltung durch andere Werte als Gesellschaftsanteile (Buchst. c) scheide ebenfalls aus, da die Einbringung durch Gesellschaftsanteile vergütet wurde.
Auch das Argument Portugals, die Regelung sei durch das Ziel der Verhinderung von Steuerbetrug und -umgehung gerechtfertigt, hat der EuGH verworfen. Die nationale Vorschrift beruhe auf einer allgemeinen Vermutung, da sie ausnahmslos auf jeden Anteilserwerb an Immobiliengesellschaften anwendbar sei, unabhängig davon, ob ein konkreter Anhaltspunkt für eine missbräuchliche oder betrügerische Praxis vorliege. Dies gehe über das zur Erreichung des Ziels der Betrugsbekämpfung Erforderliche hinaus und verstoße gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.
Das Urteil ist von erheblicher Bedeutung über den konkreten portugiesischen Fall hinaus. Da das portugiesische System der Grunderwerbsteuer dem deutschen sehr ähnlich ist, dürfte das Urteil auch für die deutsche Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen von erheblicher Bedeutung sein. Das deutsche Grunderwerbsteuerrecht kennt in § 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG ebenfalls Ergänzungstatbestände, nach denen beim Erwerb von Anteilen an Immobilien haltenden Gesellschaften, ohne dass ein Eigentumswechsel an den Immobilien selbst stattfindet, pauschal Grunderwerbsteuer anfällt. Diese Tatbestände knüpfen, wie die vom EuGH beanstandete portugiesische Regelung, ausschließlich an das Erreichen bestimmter Beteiligungsschwellen an, ohne danach zu differenzieren, ob dem Vorgang eine missbräuchliche Gestaltung oder ein wirtschaftlich berechtigtes Motiv zugrunde liegt. Soweit diese Tatbestände bei Vorgängen greifen, die als Umstrukturierung i.S.d. Richtlinie 2008/7/EG zu qualifizieren sind, dürften sie unter Berufung auf den Anwendungsvorrang des Unionsrechts angreifbar sein.
Zwar kennt das deutsche Recht mit § 6a GrEStG eine Steuervergünstigung für konzerninterne Umstrukturierungen. Diese schließt die vom EuGH aufgezeigte Regelungslücke jedoch nicht vollständig, da sie an deutlich engere Voraussetzungen geknüpft ist als das Besteuerungsverbot der Richtlinie 2008/7/EG. § 6a GrEStG verlangt eine ununterbrochene Beteiligung von mindestens 95 % über einen Zeitraum von fünf Jahren vor und fünf Jahren nach dem Rechtsvorgang und setzt ein Konzernverhältnis zwischen herrschendem Unternehmen und abhängigen Gesellschaften voraus. Die Richtlinie hingegen erfasst bereits Umstrukturierungen, bei denen lediglich eine Mehrheit der Stimmrechte erworben wird, und kennt weder Haltefristen noch ein Konzernerfordernis im engeren Sinne. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Vorgang als Umstrukturierung i.S.v. Art. 4 der Richtlinie qualifizieren und damit dem absoluten Besteuerungsverbot des Art. 5 Abs. 1 unterfallen kann, ohne zugleich die Voraussetzungen des § 6a GrEStG zu erfüllen, etwa weil die Beteiligungsschwelle von 95 % nicht erreicht wird, die Haltefristen nicht eingehalten werden oder kein Konzernverhältnis im engen Sinne vorliegt.
Für die Transaktionspraxis ergeben sich hieraus wichtige Gestaltungsmöglichkeiten: Bei konzerninternen Umstrukturierungen mit Immobilienbezug, insbesondere bei der Gründung oder Umstrukturierung von Holdingstrukturen durch Einbringung von Mehrheitsbeteiligungen, sollte künftig sorgfältig geprüft werden, ob der jeweilige Vorgang unter den Schutz der Richtlinie 2008/7/EG fällt und eine Grunderwerbsteuerbelastung unionsrechtlich ausgeschlossen ist. Bestehende Grunderwerbsteuerbescheide, die auf den Ergänzungstatbeständen des § 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG beruhen und denen eine Umstrukturierung i.S.d. Richtlinie 2008/7/EG zugrunde liegt, sollten auf ihre Angreifbarkeit hin überprüft werden.
Die deutsche Steuerpraxis von Morrison Foerster berät regelmäßig nationale und internationale Großkonzerne, mittelständische Unternehmen sowie Beteiligungsstrukturen, beobachtet die aktuellen Entwicklungen aufmerksam und steht für Rückfragen jederzeit gern zur Verfügung.