Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat einem führenden deutschen Telekommunikationsunternehmen im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt, ohne Zustimmung der Gebäudeeigentümerin (hier: einer Heidelberger Wohnungsbaugesellschaft) Baumaßnahmen – insbesondere die Errichtung von Verteilerkästen und die Verlegung von Kabelkanälen – in deren Liegenschaften durchzuführen. Zudem wurde das Telekommunikationsunternehmen zur Beseitigung bereits vorgenommener baulicher Veränderungen verpflichtet. Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für Gebäudeeigentümer, Wohnungswirtschaft und Telekommunikationsunternehmen gleichermaßen. Der sog. „Wohnungsstich“ ohne die Zustimmung des Gebäudeeigentümers dürfte damit unter der derzeitigen Rechtslage obsolet sein. Im zukünftigen TKG ist der sog. Wohnungsstich nach dem derzeitigen Regierungsentwurf ohnehin nicht mehr vorgesehen.
Im Streitfall ging es im Kern um die Frage, ob ein Telekommunikationsunternehmen ohne Zustimmung durch bzw. ohne vorherige Abstimmung mit dem Eigentümer einer Liegenschaft Telekommunikationsleitungen bis in die Wohnung des Mieters in einem Mehrfamilienhaus verlegen darf (sog. Wohnungsstich).
Das Telekommunikationsunternehmen hatte sich unbefugt und ohne Ankündigung oder Abstimmung mit der Gebäudeeigentümerin Zutritt zu deren Gebäuden in Heidelberg verschafft und dort Verteilerkasten im Gebäude angebracht sowie Lehrrohre „auf Putz" inklusive der dazugehörigen Glasfaserleitungen durch das Treppenhaus verlegt.
Das Landgericht Heidelberg hatte den Verfügungsantrag der Gebäudeeigentümerin mit Beschluss vom 18. März 2026 zurückgewiesen und dabei das Eigentumsgrundrecht der Antragstellerin außer Acht gelassen und einseitig auf die Rechte des Netzbetreibers und des Mieters abgestellt.
Das OLG Karlsruhe gab der sofortigen Beschwerde der Gebäudeeigentümerin vollumfänglich statt und änderte den Beschluss des Landgerichts Heidelberg wie folgt ab:
Das Landgericht Heidelberg hatte angenommen, es sei für die Verlegung von Telekommunikationsleitungen nach Art. 11 Abs. 4 der Gigabit-Infrastrukturverordnung (Verordnung (EU) 2024/1309, GIA) bereits die Zustimmung des Mieters ausreichend. Dies ist nach Auffassung des OLG Karlsruhe unzutreffend, da der Mieter nicht über einen Eingriff in das Eigentum Dritter verfügen kann.
Art. 11 Abs. 4 GIA verweise auf das nationale Recht. Nach deutschem Zivilrecht sei der Eigentümer Träger des umfassenden Herrschaftsrechts aus § 903 BGB. Eingriffe in die Gebäudesubstanz bedürften grundsätzlich seiner Zustimmung. Der Mieter sei nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich zur vertragsgemäßen Nutzung berechtigt, nicht jedoch zu Eingriffen in die Gebäudesubstanz.
Die GIA sei im Einklang mit den Grundrechten anzuwenden, insbesondere dem Recht auf Eigentum aus Art. 17 GRCh (Erwägungsgrund 72 GIA). Zugangsrechte dürften nur zu „fairen und angemessenen Bedingungen" bestehen, die „mit der normalen Ausübung von Eigentumsrechten vereinbar sind" (Erwägungsgrund 14 GIA).
Selbst wenn eine Duldungspflicht des Eigentümers über § 145 Abs. 1 TKG in Betracht zu ziehen wäre, sei es vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich (Art. 14 GG) geschützten Eigentumsrechts zwingend geboten, Baumaßnahme dem Eigentümer rechtzeitig vorher anzukündigen und mit ihm abzustimmen. Sowohl die GIA als auch § 145 Abs. 1 TKG erforderten, dass der „Eingriff in das Privateigentum Dritter minimal gehalten wird".
Die Schonungspflicht erfordere insbesondere die vorherige Ankündigung und Abstimmung über die Baumaßnahmen sowie die Abstimmung über die Leitungsführungen innerhalb des Gebäudes, Wahl der Installationsorte und die Vermeidung nicht erforderlicher Eingriffe. Ohne vorherige Abstimmung habe der Netzbetreiber keine Kenntnis von Kabelschächten oder vorhandenen Leerrohren, deren Nutzung Bohrungen und Auf-Putz-Verlegungen erübrigen könnten. Das Risiko sei daher groß, dass der Eigentumseingriff nicht minimal gehalten werde.
Nach Auffassung des Senats hätte das Telekommunikationsunternehmen zudem die bestehende Telefonleitung (Kupferleitung) nutzen können, um den Mieter über ihr G.Fast-Angebot ohne spürbare Qualitätseinbußen zu versorgen, statt neue Glasfaserleitungen im Gebäude zu verlegen (FTTH). Die Verlegung neuer Netzinfrastruktur sei nach § 145 Abs. 1 S. 3 TKG nur statthaft, soweit keine Nutzung bestehender Netzinfrastruktur möglich ist. Auch Art. 11 Abs. 4 GIA verpflichte den Netzbetreiber zur Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur („unter Verwendung der bestehenden gebäudeinternen physischen Infrastruktur auszulegen").
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe hat erhebliche praktische Auswirkungen:
Für weitergehende Fragen zu dieser Entscheidung und ihren Auswirkungen stehen Ihnen die folgenden Ansprechpartner zur Verfügung:
Prof. Dr. Christoph Wagner Partner, Notar | Rechtsanwalt Berlin +49 30 726 221 0 CWagner@mofo.com
Dr. Jens Hackl Counsel | Rechtsanwalt Berlin +49 30 726 221 0 JHackl@mofo.com