2019年9月24日,美国财政部(“财政部”)在美国《联邦公报》上公布了美国外国投资委员会(CFIUS)为实施《外国投资风险审查现代化法》(FIRRMA)制定的拟议条例。本所就该拟议条例发表多篇新法速递,本文是其中第二篇。
FIRRMA实施后有许多值得注意的变化,其中之一是进一步扩大了CFIUS对房地产交易的审查范围,即除了会导致外国投资者控制美国企业的房地产交易外,FIRRMA架构下,CFIUS管辖范围内的房地产交易类型进一步扩大,包括租赁、出让以及收购邻近军事设施及其他指定设施的房地产(包括已开发和未开发的土地)。根据财政部在《美国联邦法规》第31编第800章和第802章中拟新增的规定,在下列情况下,房地产交易可能受到CFIUS的审查:
邻近指定军事及政府设施是决定交易是否属于第802章项下涵盖房地产交易的关键要素。对于第800章项下的交易,邻近程度则不是判断交易是否属于涵盖交易的决定因素,但在CFIUS进行有关涵盖交易是否会引起(美国)国家安全问题的风险分析时,邻近程度很可能仍是一个考虑因素。
本文将对可能受到CFIUS拟议条例第802章影响的交易进行重点分析。虽然拟议条例可能会扩大CFIUS审查的房地产交易范围,但是这些规定同时也为房地产外国投资提供了必要的澄清,反映出了CFIUS致力于将其审查范围限制在可能引起国家安全问题的交易的范围之内。
CFIUS拟议条例中房地产相关规定的重点如下:
什么是涵盖房地产交易?
判断第802章的新规定是否适用于涉及美国境内房地产的特定交易,取决于下列定义和分析:
哪些房地产交易不属于拟议条例管辖?
如果一项房地产交易不属于以上定义的“涵盖房地产交易”,或属于“豁免房地产交易”,则该交易不受CFIUS拟议条例第802章的制约。
除不符合“涵盖房地产交易”定义中邻近程度或财产权利标准的交易外,下列交易类型也不属于第802章项下的涵盖房地产交易:
“豁免房地产交易”包括:
上述豁免情况中有几项为房地产投资者以及在美国从事购置房地产生意的外国企业提供了有意义的指引。例如,某些交易可能由于邻近城市地区附近军事或敏感设施,而属于第802章项下涵盖房地产交易的范围,但城市化地区和城市集群内交易的豁免将使有关规定更明确。另外,对涉及单户住宅的交易以及涉及较小规模商业办公场所权益的交易的豁免,将把常规商业交易排除在第802章管辖范围之外。
然而如上所述,对于房地产交易是否存在潜在国家安全问题(如外国投资者获得对美国企业的控制权),从而属于CFIUS其他规定项下的管辖范围,仍有必要进行评估。CFIUS也可能对故意逃避或规避CFIUS管辖的交易宣示管辖权。
拟议条例效力
目前,拟议条例尚未生效。财政部高级官员已于2019年9月27日主持公众电话会议简介会,介绍拟议的房地产相关规定并解答疑问。本新法速递包括了在财政部简介会上提供的信息。公众意见征询期已于2019年10月17日结束,财政部将制订并发布最终规则,预计于2020年2月生效。
美富日后将发表更多文章,就拟议条例的其他重点内容为客户提供深入剖析及实务指引。美富亦将在CFIUS拟议条例终稿以及其他实施条例(包括美国商务部2018年《出口管制改革法》实施条例等)发布时,持续提供最新消息。
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