Branchenblickwinkel: Was Immobilienunternehmen steuerrechtlich vom Konjunkturpaket erwarten können

Das Konjunktur- und Krisenbewältigungspaket der Koalition ist seit dem 03.06.2020 in aller Munde. Die Bundesregierung will mit den darin beschlossenen Maßnahmen der Wirtschaft zu einem nachhaltigen Wachstum verhelfen, die Konjunktur stärken, Arbeitsplätze erhalten und Investitionsanreize nach der Corona-Krise sichern. Mit dem am vergangenen Freitag von der Bundesregierung vorgelegten Regierungsentwurf für ein Zweites Corona-Steuerhilfegesetz werden nun einige wichtige Maßnahmen auf den Weg gebracht. Das Gesetzgebungsverfahren ist derzeit noch nicht abgeschlossen. Bundestag und Bundesrat werden sich in den kommenden Tagen weiter mit den Vorschlägen befassen.

Wir erklären, welche der vorgelegten Maßnahmen für Immobilienunternehmen aus steuerrechtlicher Sicht besonders interessant sind und was bereits jetzt beachtet werden sollte.

Welche steuerrechtlichen Regelungen des Konjunkturpakets sind für Immobilienunternehmen besonders interessant?

Besonders interessant sind folgende Maßnahmen:

Was bedeuten diese Regelungen für Immobilienunternehmen und was gilt es jetzt zu beachten?

1. Zeitlich befristete Absenkung der Mehrwertsteuer: 

Was bedeutet das?

Zunächst einmal führt die Umsatzsteuersenkung zu einigem bürokratischen Aufwand, da Unternehmen die geänderten Steuersätze für den maßgeblichen Zeitraum in der Rechnungsstellung ebenso wie bei der Geltendmachung von Vorsteuer berücksichtigen und richtig erfassen müssen.

Dabei gilt:

• Für die Entstehung der Umsatzsteuer muss immer auf den Zeitpunkt der Ausführung der Leistung/Lieferung abgestellt werden.
• Auf den Zeitpunkt, wann eine Vereinbarung getroffen, das Entgelt vereinbart oder bereits Voraus-/Anzahlungen geleistet worden sind, kommt es dagegen nicht an.
• Etwas anderes gilt, wenn Teilleistungen vereinbart wurden.
• Je nach Art der Leistung, die erbracht wurde, kann die Bestimmung des richtigen Steuersatzes daher schnell kompliziert werden. Insbesondere bei langfristigen Projekten (z.B. Projektentwicklungen, Dauerlieferungen von Baumaterial, Dauermietrechnungen) ergeben sich hier einige Besonderheiten, die Immobilienunternehmen im Auge behalten müssen.  

Ob sich für Immobilienunternehmen eine Kostenersparnis ergibt, hängt von der Art der getätigten Umsätze ab:

• Dort, wo das Immobilienunternehmen selbst umsatzsteuerfreie Umsätze tätigt (z.B. umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung), kann etwaige Vorsteuer aus Eingangsumsätzen nicht geltend gemacht werden. D.h., das Immobilienunternehmen ist mit der Umsatzsteuer, die andere Unternehmen für auf solche Objekte entfallende Aufwendungen (z.B. für Reparaturarbeiten, Malerarbeiten) ausstellen, endgültig belastet. Durch die Absenkung des Umsatzsteuersatzes reduzieren sich daher die Kosten im Zeitraum der Umsatzsteuersenkung um 3 %.

Was muss nun beachtet werden?

• Sowohl Rechnungen, die das Immobilienunternehmen erhält, als auch solche, die es selbst ausstellt, sollten für den geltenden Zeitraum hinsichtlich des ausgewiesenen Steuersatzes und dem Zeitpunkt der Erbringung der Leistung genau überprüft werden. Dies ist für den Vorsteueranspruch des Unternehmens relevant, aber auch für die Rechnungserstellung. Denn wenn irrtümlich der alte Steuersatz verwendet und dadurch zu hohe Umsatzsteuer ausgewiesen wird, schuldet das ausstellende Unternehmen diesen Betrag gegenüber dem Finanzamt dennoch.
• Bestehende Verträge sollten dahingehend überprüft werden, ob und inwieweit für die Abrechnung Anpassungen an die geänderten Umsatzsteuersätze erforderlich sind und ob sich ggf. (zivilrechtliche) Rückzahlungsansprüche ergeben könnten. Dies gilt insbesondere für solche Verträge, die zugleich als (Dauer-)Rechnung ausgestaltet sind.
• Bei langfristigen Projekten sollte überprüft werden, ob Vereinbarungen über Teilleistungen, die separat abgerechnet werden, vorliegen, oder einheitliche Leistungen, die insgesamt erst bei Abnahme (z.B. Bauleistungen) dem dann geltenden Umsatzsteuersatz unterliegen.

2. Erweiterung des steuerlichen Verlustrücktrags:

Was bedeutet das?

Verluste, die ein Unternehmen im laufenden Jahr erzielt, können unter bestimmten Voraussetzungen mit Gewinnen, die bereits in den Vorjahren erwirtschaftet wurden, verrechnet werden. Der Gewinn der Vorjahre wird dadurch kleiner und unterliegt einer geringeren Steuerlast. Bislang konnten Verluste pro Jahr nur bis zu 1 Mio. EUR (bzw. 2 Mio. EUR bei Zusammenveranlagung) Berücksichtigung finden. Durch die Möglichkeit, nun sogar Verluste bis zu 5 Mio. EUR (bzw. 10 Mio. EUR bei Zusammenveranlagung) aus der aktuellen Periode mit den Vorjahren zu verrechnen, können Unternehmen mit hohen Verlusten früher Liquidität zurückgewinnen.

Auf Antrag kann unter bestimmten Voraussetzungen ein vorläufiger, pauschaler Verlustrücktrag bereits mit der Steuererklärung 2019 unmittelbar finanzwirksam nutzbar gemacht werden.

Was muss nun beachtet werden?

• Es sollte geprüft werden, ob für den Veranlagungszeitraum 2020 ein rücktragsfähiger Verlust erwartet werden muss; und
• ob dieser aufgrund des nun eingeführten neuen Mechanismus bereits in der Steuererklärung 2019 genutzt werden kann, um die Steuerlast des Vorjahres nachträglich zu verringern.

3. Degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA): 

Was bedeutet das?

Bei der Wahl der Abschreibungsmethode geht es um die Verteilung der Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts auf dessen Nutzungsdauer.

Bei der bislang geltenden linearen Abschreibung für Abnutzung (AfA) bleiben die Abschreibungsbeträge jährlich gleich. Durch eine degressive Abschreibung können dagegen anfänglich höhere Abschreibungsbeträge steuermindernd geltend gemacht werden. Erst in den darauffolgenden Jahren wird das Abschreibungsvolumen dann, verglichen mit der linearen AfA, geringer.

Durch die Möglichkeit zur degressiven Abschreibung entsteht letztlich ein Investitionsanreiz, da sich die Kosten der Anschaffung/Herstellung in den ersten Jahren der Nutzung des Wirtschaftsguts besonders stark (im Vergleich zur linearen Abschreibung) auf den Gewinn und damit die Steuerlast eines Unternehmens auswirken.

Was muss nun beachtet werden?

• Bei anstehenden Investitionsentscheidungen sollte die nun eröffnete Möglichkeit zur degressiven AfA in Betracht gezogen und abgewogen werden, ob diese gegenüber der linearen Abschreibungsmethode für das jeweilige Investitionsvorhaben vorteilhaft ist.

4. Verlängerung diverser (Reinvestitions-)Fristen, u.a. bei der § 6b-Rücklage:

Was bedeutet das?

Einige Fristen im Investitionsbereich wurden verlängert, um den Unternehmen mehr Zeit für (Re-) Investitionen zu geben und deren Liquidität zu erhalten:

• § 6b-Rücklage:

Bei der Veräußerung von Immobilien besteht nach § 6b EStG u.a. die Möglichkeit, den realisierten Veräußerungsgewinn nach Einstellung in eine steuerfreie Rücklage (sog. „§ 6b-Rücklage“) von den Anschaffungs-/Herstellungskosten bestimmter Neuinvestitionen erfolgsneutral abzuziehen. Dadurch wird die Besteuerung stiller Reserven zwar nicht vermieden, aber zeitlich hinausgeschoben. Grundsätzlich muss diese 6b-Rücklage spätestens nach dem vierten auf ihre Bildung folgenden Wirtschaftsjahr gewinnerhöhend aufgelöst werden, soweit sie nicht bereits durch Übertragung auf begünstigte Reinvestitionsgüter aufgelöst ist.

Für Reinvestitionsfristen, die am Schluss des nach dem 28.02.2020 und vor dem 01.01.2021 endenden Wirtschaftsjahres noch vorhanden sind und aufzulösen wären, hat der Gesetzgeber nun eine vorübergehende Verlängerung um ein Jahr vorgesehen.

Immobilienunternehmen, deren § 6b-Rücklage in dem maßgeblichen Zeitraum aufzulösen wäre, haben daher ein Jahr länger Zeit, ein geeignetes Reinvestitionsobjekt zu finden.

• Zudem sind auch die in 2020 endenden Fristen für die Verwendung von Investitionsabzugsbeträge, die nach § 7g EStG in 2017 abgezogen wurden, um ein Jahr verlängert worden.

Was muss nun beachtet werden?

• Entsprechende laufende Fristen sind zu überprüfen.

Ausblick und Handlungsempfehlung

Auch wenn das Gesetzgebungsverfahren derzeit nicht abgeschlossen ist und der Regierungsentwurf noch dem Bundestag und Bundesrat vorgelegt werden muss, hat das Konjunkturpaket bereits die Eckpunkte der hier vorgestellten Maßnahmen festgelegt. Wesentliche Änderungen dürften daher nicht mehr zu erwarten sein, zumal das Konjunkturpaket nun auch zeitnah umgesetzt werden muss.

Immobilienunternehmen sollten die Zwischenzeit daher nutzen und entsprechende Vorkehrungen treffen.

Damit Sie optimal auf die hier nur kurz vorgestellten steuerlichen Folgen des Konjunkturpakets vorbereitet sind, erläutern wir Ihnen die einzelnen Maßnahmen gern im Detail und unterstützen bei den vorbereitenden Handlungen.