Versagung der Gewerbesteuerfreiheit bereits bei nur geringfügiger Vermietung von Betriebsvorrichtungen

10/07/2019
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Übersicht

Der BFH hat in drei Parallelentscheidungen bestätigt, dass eine grundbesitzverwaltende Gesellschaft die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) nicht in Anspruch nehmen darf, wenn sie neben dem Grundbesitz auch Ausstattungsgegenstände oder Anlagen mitvermietet, die Betriebsvorrichtungen darstellen. Erstmalig stellte der BFH dabei klar, dass es hierfür auch keine Bagatellgrenze gibt. Daher ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen selbst dann schädlich, wenn diese nur einen geringen Wert haben oder nur einen geringen Teil des Miet-/Pachtertrags der Gesellschaft ausmachen.

Grundstücksverwaltende Gesellschaften müssen daher künftig noch genauer überprüfen, ob bei der (geplanten) Vermietung ihres Grundbesitzes auch Betriebsvorrichtungen vorhanden sind, die mitüberlassen werden. Damit es in diesen Fällen nicht zu einer Versagung der erweiterten Kürzung und einer erheblichen Gewerbesteuerbelastung kommt, muss dies frühzeitig erkannt und entsprechend umstrukturiert werden.

Hintergrund

Reine Vermietungsunternehmen können ihren Gewinn für Zwecke der Gewerbesteuer um den Teil, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, kürzen und damit ihre Gewerbesteuerlast deutlich reduzieren (sogenannte „erweiterte Kürzung“, § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG).

Diese Begünstigung setzt jedoch die „ausschließliche“ Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes voraus.

Sie greift nicht ein, wenn neben der Immobilie weitere Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören (sog. Betriebsvorrichtungen), mitvermietet werden. In diesen Fällen darf der Gewerbeertrag zwar dennoch gekürzt werden, allerdings nur um 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehörenden Grundbesitzes. Die Belastung mit Gewerbesteuer ist in Fällen der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen daher deutlich höher.

Der Begriff einer „Betriebsvorrichtung“ wird von der Rechtsprechung im Einzelfall ausgelegt. Hierunter fallen Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, mit denen ein Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Beispiele sind Lastenaufzüge in gewerblich genutzten Gebäuden, Maschinen, Betriebs-, Lager- und Büroeinrichtungen oder Fettabscheider in Restaurants.

Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ist nur in wenigen Ausnahmefällen unschädlich für die Gewährung der erweiterten Kürzung. Nämlich, wenn die Mitvermietung zwingend notwendiger (d.h.: unentbehrlicher) Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung ist. Beispiele hierfür sind der Betrieb notwendiger Sondereinrichtungen (z.B. zentrale Heizungs- oder Gartenanlagen) im Rahmen allgemeiner Wohnungsbewirtschaftung oder Krananlagen bei der Vermietung einer Lagerhalle mit Bürotrakt.

Entscheidung

Der BFH hat diese Grundsätze in drei Parallelentscheidungen (BFH-Urteile v. 11.04.2019 – III R 36/15, III R 5/18, III R 6/18) bestätigt und den klagenden Vermietungsunternehmen die erweiterte Kürzung aufgrund der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen versagt.

Eine allgemeine Bagatellgrenze, nach der die Vermietung der Betriebsvorrichtungen kürzungsunschädlich sei, wenn deren Wert im Vergleich zum Wert des vermieteten Grundbesitzes unwesentlich ist oder mit ihnen nur ein geringfügiger Teil der Miete oder Pacht erzielt wird, ließ der BFH ausdrücklich nicht zu. Denn der Gesetzeswortlaut der erweiterten Kürzung fordere eindeutig die „ausschließliche“ Verwaltung/Nutzung von Grundbesitz. Selbst wenn der Anteil der Anschaffungskosten der mitvermieteten Betriebsvorrichtungen, wie in einem der vom BFH nun entschiedenen Fällen, lediglich 1,14 % der Anschaffungs- und -herstellungskosten der vermieteten Gebäude beträgt, sei dies bereits schädlich und stehe der Inanspruchnahme des Gewerbesteuerprivilegs der erweiterten Kürzung entgegen.

Ausnahmen wegen Geringfügigkeit seien auch nicht aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten.

Ausblick

Der BFH bestätigt die seit jeher bestehenden strengen Voraussetzungen, denen Vermietungsunternehmen für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung unterliegen. Dass der BFH das Vorliegen einer Bagatellgrenze nun verneint hat, verschärft die gewerbesteuerlichen Risiken solcher Unternehmen noch einmal deutlich.

Es ist daher zwingend notwendig, bei der Vermietung von Immobilien sehr genau zu prüfen, ob wirklich ausschließlich Grundbesitz überlassen wird oder ob daneben auch noch weitere Wirtschaftsgüter, die als Betriebsvorrichtungen zu qualifizieren sind, mitvermietet werden. Bei unfreiwilliger Mitvermietung droht eine böse Überraschung im Rahmen der Gewerbesteuer, da die Finanzverwaltung die in Anspruch genommene erweiterte Kürzung versagt.

Um dieses Risiko auszuschließen, müssen Betriebsvorrichtungen frühzeitig identifiziert werden. Vorhandene Betriebsvorrichtungen sollten dann entweder von vornherein auf den Mieter übertragen oder aber von einer separaten Vermietungsgesellschaft dem Mieter überlassen werden.

Auch ausländische Gesellschaften, die deutsche Immobilien vermieten, in Deutschland aber keine Betriebstätte haben, sollten diese Thematik jedenfalls im Hinterkopf behalten. Zwar unterliegen diese Unternehmen mangels Betriebstätte regelmäßig nicht der Gewerbesteuerpflicht in Deutschland, so dass es für sie auf die Einhaltung der Voraussetzungen der erweiterten Kürzung nicht ankommt. Für den Fall des späteren Verkaufs der Immobilien kann aber auch hier die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen eine wesentliche Rolle spielen. Denn aus Sicht eines potentiellen Erwerbers, der in die bestehenden Mitverträge eintreten muss, wird die Möglichkeit, von der erweiterten Kürzung Gebrauch zu machen, von erheblicher Bedeutung sein.

Eine umfassende Einzelfallprüfung ist daher in jedem Fall ratsam.

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