OLG Karlsruhe stärkt Eigentümerrechte beim Glasfaserausbau: Telekommunikationsunternehmen dürfen ohne Zustimmung des Gebäudeeigentümers keine „Wohnungsstich“-Leitungen in Mehrfamilienhäusern verlegen

Auf einen Blick

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat einem führenden deutschen Telekommunikationsunternehmen im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt, ohne Zustimmung der Gebäudeeigentümerin (hier: einer Heidelberger Wohnungsbaugesellschaft) Baumaßnahmen – insbesondere die Errichtung von Verteilerkästen und die Verlegung von Kabelkanälen – in deren Liegenschaften durchzuführen. Zudem wurde das Telekommunikationsunternehmen zur Beseitigung bereits vorgenommener baulicher Veränderungen verpflichtet. Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für Gebäudeeigentümer, Wohnungswirtschaft und Telekommunikationsunternehmen gleichermaßen. Der sog. „Wohnungsstich“ ohne die Zustimmung des Gebäudeeigentümers dürfte damit unter der derzeitigen Rechtslage obsolet sein. Im zukünftigen TKG ist der sog. Wohnungsstich nach dem derzeitigen Regierungsentwurf ohnehin nicht mehr vorgesehen.

Hintergrund

Im Streitfall ging es im Kern um die Frage, ob ein Telekommunikationsunternehmen ohne Zustimmung durch bzw. ohne vorherige Abstimmung mit dem Eigentümer einer Liegenschaft Telekommunikationsleitungen bis in die Wohnung des Mieters in einem Mehrfamilienhaus verlegen darf (sog. Wohnungsstich).

Das Telekommunikationsunternehmen hatte sich unbefugt und ohne Ankündigung oder Abstimmung mit der Gebäudeeigentümerin Zutritt zu deren Gebäuden in Heidelberg verschafft und dort Verteilerkasten im Gebäude angebracht sowie Lehrrohre „auf Putz" inklusive der dazugehörigen Glasfaserleitungen durch das Treppenhaus verlegt.

Das Landgericht Heidelberg hatte den Verfügungsantrag der Gebäudeeigentümerin mit Beschluss vom 18. März 2026 zurückgewiesen und dabei das Eigentumsgrundrecht der Antragstellerin außer Acht gelassen und einseitig auf die Rechte des Netzbetreibers und des Mieters abgestellt.

Die Entscheidung des OLG Karlsruhe

Das OLG Karlsruhe gab der sofortigen Beschwerde der Gebäudeeigentümerin vollumfänglich statt und änderte den Beschluss des Landgerichts Heidelberg wie folgt ab:

• Unterlassungsverfügung: Dem Telekommunikationsunternehmen wurde – unter Androhung der üblichen Ordnungsmittel – untersagt, in den Liegenschaften der Antragstellerin Baumaßnahmen – insbesondere die Errichtung von Verteilerkästen und/oder die Verlegung von Kabelkanälen inklusive der dazugehörigen Kabel – ohne Zustimmung der Eigentümerin (Antragstellerin) durchzuführen.
• Beseitigungsverfügung: Das Telekommunikationsunternehmen wurde verpflichtet, die in den Gebäuden vorgenommenen baulichen Veränderungen – insbesondere den eingebauten Verteilerkasten, den Kabelkanal sowie die dazugehörigen Kabel und verbauten Kleinteile – zu entfernen und den vorherigen Zustand ordnungsgemäß wiederherzustellen.

Zentrale rechtliche Erwägungen

1. Zustimmung des Gebäudeeigentümers ist erforderlich – Mieterzustimmung allein genügt nicht

Das Landgericht Heidelberg hatte angenommen, es sei für die Verlegung von Telekommunikationsleitungen nach Art. 11 Abs. 4 der Gigabit-Infrastrukturverordnung (Verordnung (EU) 2024/1309, GIA) bereits die Zustimmung des Mieters ausreichend. Dies ist nach Auffassung des OLG Karlsruhe unzutreffend, da der Mieter nicht über einen Eingriff in das Eigentum Dritter verfügen kann.

Art. 11 Abs. 4 GIA verweise auf das nationale Recht. Nach deutschem Zivilrecht sei der Eigentümer Träger des umfassenden Herrschaftsrechts aus § 903 BGB. Eingriffe in die Gebäudesubstanz bedürften grundsätzlich seiner Zustimmung. Der Mieter sei nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich zur vertragsgemäßen Nutzung berechtigt, nicht jedoch zu Eingriffen in die Gebäudesubstanz.

Die GIA sei im Einklang mit den Grundrechten anzuwenden, insbesondere dem Recht auf Eigentum aus Art. 17 GRCh (Erwägungsgrund 72 GIA). Zugangsrechte dürften nur zu „fairen und angemessenen Bedingungen" bestehen, die „mit der normalen Ausübung von Eigentumsrechten vereinbar sind" (Erwägungsgrund 14 GIA).

2. Jedenfalls: Vorherige Ankündigung und Abstimmung mit dem Eigentümer ist zwingend

Selbst wenn eine Duldungspflicht des Eigentümers über § 145 Abs. 1 TKG in Betracht zu ziehen wäre, sei es vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich (Art. 14 GG) geschützten Eigentumsrechts zwingend geboten, Baumaßnahme dem Eigentümer rechtzeitig vorher anzukündigen und mit ihm abzustimmen. Sowohl die GIA als auch § 145 Abs. 1 TKG erforderten, dass der „Eingriff in das Privateigentum Dritter minimal gehalten wird".

Die Schonungspflicht erfordere insbesondere die vorherige Ankündigung und Abstimmung über die Baumaßnahmen sowie die Abstimmung über die Leitungsführungen innerhalb des Gebäudes, Wahl der Installationsorte und die Vermeidung nicht erforderlicher Eingriffe. Ohne vorherige Abstimmung habe der Netzbetreiber keine Kenntnis von Kabelschächten oder vorhandenen Leerrohren, deren Nutzung Bohrungen und Auf-Putz-Verlegungen erübrigen könnten. Das Risiko sei daher groß, dass der Eigentumseingriff nicht minimal gehalten werde.

3. Vorrangige Nutzung bestehender Infrastruktur (G.Fast-Technologie)

Nach Auffassung des Senats hätte das Telekommunikationsunternehmen zudem die bestehende Telefonleitung (Kupferleitung) nutzen können, um den Mieter über ihr G.Fast-Angebot ohne spürbare Qualitätseinbußen zu versorgen, statt neue Glasfaserleitungen im Gebäude zu verlegen (FTTH). Die Verlegung neuer Netzinfrastruktur sei nach § 145 Abs. 1 S. 3 TKG nur statthaft, soweit keine Nutzung bestehender Netzinfrastruktur möglich ist. Auch Art. 11 Abs. 4 GIA verpflichte den Netzbetreiber zur Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur („unter Verwendung der bestehenden gebäudeinternen physischen Infrastruktur auszulegen").

Praxishinweise

Die Entscheidung des OLG Karlsruhe hat erhebliche praktische Auswirkungen:

• Gebäudeeigentümer haben ein Mitspracherecht bei der Verlegung von Telekommunikationsleitungen in ihren Gebäuden. Die bloße Zustimmung eines Mieters genügt nicht, um Eingriffe in die Gebäudesubstanz zu legitimieren.
• Eigentümer können sich gegen eigenmächtige Baumaßnahmen von Netzbetreibern sowohl mit Unterlassungs- als auch Beseitigungsansprüchen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes wehren.
• Es ist Netzbetreibern dringend anzuraten, klare Prozesse für die Abstimmung mit Gebäudeeigentümern zu etablieren, die einen Auskundungstermin vor Ort enthalten und die Einzelheiten der Verlegung in einem Auskundungsprotokoll festhalten.
• Es ist jeweils zu prüfen, ob bestehende Infrastruktur (insbesondere Kupferleitungen unter Einsatz von G.Fast-Technologie) genutzt werden kann, bevor neue Leitungen verlegt werden.

Regulatorische Implikationen:

• Die Entscheidung wirft ein Schlaglicht auf die unklare Rechtslage im Verhältnis zwischen der unmittelbar geltenden GIA und dem nationalen TKG in Bezug auf den sog. Wohnungsstich. Sie stärkt in jedem Fall die Rechtsposition des Gebäudeeigentümers.
• Der Auffassung des Bundesministeriums für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS), dass die sich aus § 145 Abs. 1 TKG ergebende Duldungspflicht durch die GIA obsolet geworden sein könnte, widerspricht das Urteil des OLG Karlsruhe, stärkt aber die Eigentümerrechte im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses nach dieser Bestimmung.
• Der TKG-Änderungsentwurf sieht eine Duldungspflicht für den Bau einzelner Leitungen in Mehrfamilienhäusern (Wohnungsstich) nicht mehr vor, sondern regelt nach dem derzeitigen Regierungsentwurf u.U. ein Recht zum Vollausbau, wenn ein solcher nicht bereits durch andere Netzbetreiber geplant ist. Wenn dies so umgesetzt wird, ist der Wohnungsstich ohnehin passé.

Kontakt

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Prof. Dr. Christoph Wagner Partner, Notar | Rechtsanwalt Berlin +49 30 726 221 0 CWagner@mofo.com

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